아파트 구매 자금출처 조사는 어떻게 할까요? 아파트를 구매할 때 자금출처 조사는 매우 중요한 절차입니다. 세무당국에서는 불법 자금의 유입을 방지하고 부동산 시장의 투명성을 높이는데 기여한다는 목적으로 일정 기준을 정해 놓고 자금출처 조사를 수행하고 있습니다. 이에 대비해 자금출처 조사를 어떻게 대비하고 세무당국 자금출처 조사 과정을 자세히 알아보려 합니다.
아파트 구매 자금출처 조사에 사용되는 시스템
아파트 구매 자금출처 조사 시 국세청에서 사용하는 시스템에 대해 알아볼게요.
PCI(Property, Consumption and Income Analysis System, 소득지출 분석시스템) 시스템이란 국세청에서 보유하고 있는 과세 정보자료를 체계적으로 통합 관리하여 일정기간 신고소득과 재산증가, 소득지출액을 비교·분석하는 시스템입니다.
국세청에서는 PCI시스템을 이용하여 5년간의 납세자가 신고한 소득금액과 재산증가·소비지출액을 비교·분석해 탈루 소득을 찾아내고 있으므로 이 점을 유념하여야 하며, 소득과 재산구입 및 소비가 서로 일치하지 않는 경우 세무조사를 받을 가능성이 있습니다.
자금출처 조사의 필요성
1. 불법 자금의 부동산 시장 유입 방지
2. 탈세 및 자금 세탁 예방
3. 부동산 거래의 투명성 확보
4. 공정한 과세 기반 마련
아파트 구매 자금출처 조사는 취득 보유 처분 시, 상속증여가 있는 경우에 행하여지는데, 자금출처조사의 일반적인 경우는 재산의 취득시 이루어지게 됩니다. 일반적인 부동산을 취득하는 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사를 하게 되는데, 이때 조사결과 타인으로부터 증여받은 것이 확인되면 증여세가 과세됩니다. 국세청에서는 이를 위해 성별, 연령별로 자금출처 조사기준을 정해 두고 있습니다.
일반적인 자금출처 조사대상
1. 고가의 아파트 구매 (일정금액 이상)
2. 현금 거래 비중이 높은 경우
3. 단기간 내 여러 건의 부동산 거래가 있는 경우
4. 소득에 비해 과도한 금액의 아파트 구매
자금출처 입증방법
1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우 포함)받은 소득금액
2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액
3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액
자금출처로 인정되는 경우 (상증통 45-34…1)
1. 본인 소유재산의 처분사실이 증빙에 따라 확인되는 경우 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액
2. 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 그 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액
3. 농지경작소득
4. 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 입증된 금액. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 아니한다.
5. 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금
6. 1 내지 5 이외의 경우로서 자금출처가 명백하게 확인되는 금액
증여추정배제기준
국세청에서는 자금출처 조사를 하는 경우 성병, 연령별로 자금출처 조사기준을 정해두고 있습니다. 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타 재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 표의 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 재산 취득자금 등의 증여 추정을 적용하지 않습니다. (상속세및증여세사무처리규정 42조 1항)
| 구분 | 취득재산(주택) | 취득재산(기타) | 채무상환 | 총액한도 |
| 30세 미만 | 5천만원 | 5천만원 | 5천만원 | 1억원 |
| 30세 이상 | 1.5억원 | 5천만원 | 5천만원 | 2억원 |
| 40세 이상 | 3억원 | 1억원 | 5천만원 | 4억원 |
증여추정배제기준의 자금출처의 조사기준은 절대적인 기준이 아닙니다. 취득재산이나 채무상환액이 증여추정배제기준 한도기준에 미달하더라도 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 됩니다.
자금출처 조사 사례
남편명의 대출이나 실제 채무는 부부 공동명의인 경우는?
– 금융기관으로부터 남편 명의로만 대출받아 대출금으로 부동산 취득자금에 충당하였으나, 사실상의 채무자가 부부공동임이 확인되는 경우 각자가 부담하는 대출금은 각자의 취득자금출처로 인정받을 수 있습니다.
급여와 배당소득의 자금출처 인정범위는?
– 재산취득자금의 출처인정범위는 본인의 급여소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액이 자금출처로 인정되는 것이며, 부동산임대소득은 신고하였거나 과세받은 소득금액에서 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금상당액을 차감한 가액이 자금출처로 인정되는 것입니다.
– 배당소득금액의 자금출처 인정범위는 재산취득자금에 대한 출처를 조사함에 있어서 취득자의 배당소득이 있는 경우 그 지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액을 자금출처로서 인정하는 것입니다.
특수관계자 간의 자금거래가 증여인지의 판단기준은?
– 특수관계자 간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는 당사자 간 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항입니다.
아파트 구매 시 자금출처 조사는 번거로울 수 있지만, 건전한 부동산 시장 형성을 위해 필요한 과정입니다. 평소에 재무 관리를 철저히 하고, 큰 금액의 거래 시 관련 증빙을 잘 보관해두는 습관을 들이면 자금출처 조사에 대비할 수 있습니다. 투명하고 정직한 거래는 본인의 권익을 지키는 동시에 사회 전체의 신뢰도를 높이는 데 기여합니다.
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